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Steuerrepräsentanz

CONTACTO kümmert sich um Ihre Steuerangelegenheiten

Wir sind Ihr Repräsentant, der beim Kauf einer Immobilie gesetzlich verlangt wird.

Bei einem Immobilienkauf durch einen nichtresidenten Ausländer muss vom Käufer — und neuerdings auch vom nichtresidenten Verkäufer — unmittelbar ein Steuerbürge benannt und in die notarielle Kaufurkunde (escritura publica) eingetragen werden. Der Steuerbürge kann eine natürliche Person oder eine Firma sein; für die Benennung genügt eine einfache Erklärung, unterschrieben vom Vollmachtsgeber, die dem Finanzamt zugestellt wird.

Diese gesetzliche Vorschrift bedeutet aber auch ein Vorteil. Der Steuerrepräsentant ist Ihre Anschrift in Spanien. Somit kann keine Behörde Sie bei einer Angelegenheit als benachrichtigt erklären solange sie nicht diese Benachrichtigung offiziel Ihrem Steuerepräsentanten zugestellt hat. Somit wird verhindert dass Sie rechtliche Nachteile erleiden können weil Sie z.B. gegen eine Mitteilung zu Ihren ungunsten durch Unkenntnis kein Einspruch erheben konnten.

Die Steuerrepräsentanz ist unabhängig von unseren anderen Angeboten und kann separat in Anspruch genommen werden.

Wir repräsentieren derzeit ca. 400 nicht-residente Ausländer mit Grundbesitz auf der Insel La Palma.

Der Repräsentant bürgt für eine korrekte Steuererklärung und die Abführung aller anfallenden Steuern. Unser Angebot besteht aus dem Auftritt als Ihr Vertreter gegenüber allen spanischen Behörden, insbesondere dem Finanzamt. Weiterhin reichen wir bei dem Finanzamt Ihre Steuerklärung ein, zu der Sie als Nichtresidenter verpflichtet sind, und verauslagen alle anfallenden Kosten. Die verauslagten Kosten werden mit Ihnen zweimal im Jahr übersichtlich abgerechnet.

Als Ihr Steuerrepräsentant bieten wir Ihnen auch die Möglichkeit, allgemeine oder konkrete steuerliche Auskünfte einzuholen bzw. Ihre Fragen in steuerlichen Angelegenheiten jeglicher Art zu beantworten. Insbesondere bei Angelegenheiten wie Erbschaft, Eheauflösung, Verkauf oder Vermietung. Die Kosten entnehmen Sie bitte unserer aktuellen Preisliste.

5 Steuertipps für Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien ( sog. "Nichtresidente")

1. Steuernummer (N.I.E.)

Voraussetzung für eine Steuererklärung ist eine Steuernummer NIF (numero identificacion fiscal), sie ist identisch mit der Ausländernummer NIE (numero identificacion extranjero). Sie können CONTACTO S.L. beauftragen diese für Sie zu beantragen. Mit der Steuernummer NIF (Número de Identificación Fiscal) hat der spanische Fiskus ein Instrument in der Hand, das theoretisch eine hundertprozentige Steuerüberwachung erlaubt.

Diese Nummer ist identisch mit der hiesigen Personalausweisnummer und begleitet den Inhaber sein gesamtes Leben. Man kann sagen, dass auf diese Weise alle Bürger an Fäden geknüpft sind, deren andere Enden beim Finanzamt zusammenlaufen. Die Fäden sind dünn und kaum zu spüren, aber sehr reißfest. Jederzeit kann an ihnen gezogen werden, beispielsweise anlässlich einer Steuerinspektion. Nur der Tourist bleibt von der Steuernummer verschont.

Sie erhalten die Steuernummer automatisch durch Beantragung der sogenannten Ausländernummer NIE (Número de Identificación Extranjero), die mit der NIF identisch ist. Für die Beantragung einer Steuernummer muss der Grund schriftlich formuliert werden. Die Beantragung erfordert persönliches Erscheinen bei der Meldebehörde in Santa Cruz unter Vorlage eines gültigen Passes, oder mittels eines notariell Bevollmächtigten. Seit einiger Zeit kann die Steuernummer auch in jedem spanischen Konsulat im Ausland beantragt werden.

Sie müssen eine Steuernummer haben, wenn Sie:

Immobilien kaufen oder verkaufen,

eine Steuererklärung abgeben,

ein Bankkonto eröffnen und anderes mehr.

Die Nichteinhaltung dieser Bestimmungen kann mit Strafen zwischen € 150,- und 12.000,- geahndet werden!!

Für den Immobilienerwerb benötigen Sie zusätzlich zum Repräsentanten:

persönliches Erscheinen bei der Ausländerpolizei oder eines notariell Bevollmächtigten;

2 Fotokopien vom Pass oder Ausweis (im Falle von Beantragung durch Bevollmächtigten muss die Kopie beglaubigt sein)

2. Steuern auf Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie sind vom Käufer 6,5 % Grunderwerbssteuer (Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP ) abzuführen. Sie muss spätestens 30 Tage nach der notariellen Beurkundung des Kaufs beim Finanzamt eingegangen sein. Üblicherweise wird sie beim Notar einige Tage nach der Beurkundung zusammen mit den Notariatsgebühren bezahlt.

Eine weitere Steuer in diesem Zusammenhang ist die Wertzuwachssteuer (plusvalía). Sie wird für alle bewohnbaren Gebäude erhoben und im Stadtbereich (zona urbana) auch für unbebaute Grundstücke. Diese Steuer wird sehr individuell von den jeweiligen Gemeinden festgelegt. Deshalb sollte sie vor dem Kauf in ihrer Höhe bei der Gemeinde erfragt werden.

Nach dem Kauf ist jedes Jahr die Grundsteuer (contribución) für urbane Grundstücke und für Wohneigentum fällig. Sie wird ebenfalls von den jeweiligen Gemeinden festgelegt und an sie abgeführt. Grundlage für die Besteuerung ist der Katasterwert der Immobilie. Die Fristen zur Zahlung der Grundsteuer liegen bei den meisten Gemeinden in den letzten drei Monaten des Jahres. Es handelt sich hierbei um eine Bringschuld, d.h. man wird nicht zur Zahlung aufgefordert.

3. Vermögenssteuer

Durch das Gesetz Nr. 4/2008 vom 23. Dezember wurde die Vermögensteuer rückwirkend zum 1. Januar 2008 abgeschafft (veröffentlicht im B.O.E. vom 25. Dezember Blatt 310). Bis dahin unterlagen die in Spanien ansässigen Personen mit ihrem gesamten Weltvermögen (ausgenommen z.B. der Hausrat) und die nichtansässigen Personen mit ihrem in Spanien gelegenen Vermögen (insbesondere Grundbesitz) der jährlich zu entrichtenden Vermögensteuer.

4. Einkommenssteuer

Jede bewohnbare Immobilie natürlicher Personen hat nach den spanischen Steuergesetzen einen Eigenmietwert in Höhe von 2% bzw. 1,1% des Kataster- bzw. Vermögenswertes, der in der Escritura Pública eingetragen ist – wobei der Escriturawert nur zur Geltung kommt, wenn ein Katasterwert nicht vorhanden ist. Auf diese 2% bzw. 1,1% sind 25% Einkommenssteuer zu entrichten. Sie ist im Januar für das Vorjahr zu zahlen. Beispiel: Vermögenswert 10.000,- € x 2% = 200,- €; davon 25% = 50,- € Steuern. Das gilt für nicht vermietete Immobilien.

Im Vermietungsfall müssen 25% der Einnahmen an das Finanzamt abgeführt werden. Weder Investitionen noch laufende Kosten können von Nichtresidenten gegen gerechnet werden. Ordentliche Rechnungen für Investition können allerdings im Verkaufsfall steuerrechtlich geltend gemacht werden.

Viele ausländische Residenten sind Pensionsempfänger und Rentner

Beamtenpensionen werden grundsätzlich im Herkunftsland versteuert — beispielsweise in Deutschland. So ist das im Doppelbesteuerungsabkommen festgelegt. Renten aus der staatlichen Rentenversicherung und Betriebsrentenkassen sind in Spanien zu versteuern.

Einkommenssteuer bei Veräußerung einer Immobilie

Beim Verkauf von Immobilien ist der Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen offiziellem Kauf- und Verkaufspreis) zu versteuern. Der Steuersatz beträgt 21 %. Für Immobilien, die vor dem 31.12.1994 erworben wurden, gibt es Ermäßigungen, die individuell berechnet werden müssen.

Wer von einem nichtresidenten Verkäufer eine Immobilie erwirbt, muss vom notariellen Kaufpreis 3 % einbehalten und an das Finanzamt abführen. Dabei handelt es sich um eine Art präventive Steuervorauszahlung, für welche die Immobilie haftet, und die später gegengerechnet wird.

Wird vom Verkäufer im Nachhinein eine ordentliche Steuererklärung abgegeben – was nicht die Regel ist –, aus der hervorgeht, dass die bereits abgeführten 3 Prozent zuviel sind, zahlt das Finanzamt den Differenzbetrag zurück. Andererseits unterschreiten die abgeführten 3% den sich ergebenen Steuerbetrag, muss die Differenz nachgezahlt werden.

Wird keine Steuererklärung vom Verkäufer gemacht, bleiben die 3 Prozent beim Fiskus, unabhängig von der vom Finanzamt errechneten Steuersumme. Der Käufer hat danach keine weiteren Verpflichtungen mehr.

5. Erbschaftssteuer

Immobilien unterliegen beim Tod des Eigentümers normalerweise der spanischen Erbschaftssteuer. Residente und Nichtresidente haben dieselben Freibeträge. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Vermögenswert.

Nach 4 Jahren, 6 Monaten und 1 Tag verjährt die Erbschaftssteuer. Zwischenzeitlich kann in diesem Fall natürlich nicht mit der Immobilie gehandelt werden (z.B. Verkauf, Beleihung).

Dennoch muss die Erbschaft irgendwann notariell mit den entsprechenden Gebühren geregelt werden, um die neuen Eigentümer in das Eigentumsregister einzutragen. Im Todesfall muss die Sterbeurkunde und der Erbschein aus dem Heimatland in übersetzter und beglaubigter Form (Apostille) vorgelegt werden.

Ist ein Testament vorhanden, muss auch dieses vorgelegt werden (ebenfalls in übersetzter und beglaubigter Form).

CONTACTO steht Ihnen für detaillierte Auskünfte und individuelle Fragen mit einem qualifizierten und professionell arbeitenden Team jederzeit gern zur Verfügung.

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