Aktueller Hinweis: In Tijarafe und Mazo werden bereits die gerade erst verabschiedeten Pläne infrage gestellt, denn diese Pläne müssen den generellen Leitlinien für die kanarischen Inseln unterworfen und angepasst werden; das Ergebnis werden weitere Einschränkungen im Baubereich sein. Deshalb sollte jeder in diesen Gemeinden betroffene Eigentümer von unbebauten Grundstücken in der Zone („asientamiento rural") umgehend einen Bauantrag stellen, bevor seine Zone möglicherweise wieder zurückgestuft wird.          Das Kanarische Bodenrecht (§ 419) in Spanischer Sprache als pdf-Datei zum Download.

Am 25. Mai 1999 ist das neue Bodenrecht der Kanarischen Inseln in Kraft getreten.
Dort wird die Bebauung in der Zona Rustica grundsätzlich und völlig neu geregelt.

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Bauanträge müssen seitdem bei der jeweiligen Gemeinde gestellt werden.
Bei Gemeinden, welche einen gültigen Flächennutzungsplan ausweisen, wird die Baugenehmigung unmittelbar vom Rathaus erteilt. Normale Bearbeitungsdauer 1 bis 6 Monate.
         In Gemeinden, die diesen Plan noch nicht haben wird eine Vorabgenehmigung des Cabildos, die sog. „calificacion territorial" benötigt. Die Bearbeitungsdauer erhöht sich dadurch um mindestens 6 Monate.

Das Gesetz fordert, daß alle Gemeinden in La Palma und aller anderen kanarischen Inseln einen rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan erstellen.
Ursprünglich war dafür ein Jahr vorgesehen.
         Jetzt im Jahr 2007 also nach acht Jahren gibt es nur verbindliche Flächennutzungspläne für die Gemeinden Tazacorte, Tijarafe und Mazo. Für die Gemeinden El Paso und Garafia existieren unverbindliche Entwürfe, die voraussichtlich in den kommenden Monaten mit einigen Änderungen verabschiedet werden. Es ist zu befürchten, daß noch weitere ein bis zwei Jahre vergehen, bis abgesegnete Pläne aller Gemeinden auf dem Tisch liegen.
         Bis dahin werden in der Zona Rustica nur Genehmigungen in den Gemeinden mit endgültig verabschiedeten Nutzungsplänen erteilt, was ein großes Problem für die gesamte Bauwirtschaft darstellt.

Des Weiteren ist die Schwarzbauerei seit einiger Zeit nicht mehr dem Zivilrecht sondern dem Strafrecht unterworfen.
Ergänzend wurde eine neue Polizeieinheit (Guardia Civil Seprona) gegründet, die mit Geländemotorrädern die ganze Insel durchstreift und bei Schwarzbauten sofort eingreift und nur genehmigte Bauten unbehelligt läßt.
         Eine weitere Kontrolle findet aus der Luft statt. Regelmässig werden Fotos von Flugzeugen aus geschossen, auf denen eindeutig neue Bebauungen erkennbar sind und die zur Beweisführung herangezogen werden.
         Wer ertappt wird bei der Erstellung eines Schwarzbaus, wird aufgefordert, eine Legalisierung zu beantragen und den Bau einzustellen. Wird trotzdem weitergebaut, wird bei einer erneuten Kontrolle — mit der zu rechnen ist — der Bau formal stillgelegt (precinto).
         Jetzt ist ein Abriß fast unabwendbar, wenn eine Legalisierung nicht durchführbar ist. Außerdem muß mit einer Strafe gerechnet werden und zwar in Höhe der verbauten Summe.

Wer also z.B. an sein Haus 80 m² ohne Genehmigung angebaut hat und diese m² bei Überprüfung nicht legalisieren kann, weil es die Zoneneinteilung nicht erlaubt, bekommt eben diese 80 m² abgerissen und muß obendrauf mit einer hohen Geldstrafe rechnen.
Die palmerischen Mühlen mahlen langsam, aber sie mahlen und die Behörden werden sicher zumindest einige Exempel statuieren, um der Schwarzbauerei endgültig den Hahn abzudrehen.

Unter Einheimischen ist es üblich, über diese Weise an eine bewohnbare Unterkunft zu gelangen.
Man beantragt eine Genehmigung für ein „Cuarto de apero". Nach Erhalt dieser Genehmigung wird der vermeintliche Geräteschuppen gebaut mit allen Vorkehrungen, um später einmal eine Erweiterung in Form von Küche und/oder Bad durchzuführen.
         Im Laufe der Jahre wird das Objekt dann Schritt für Schritt vergrößert, bis man letztendlich zu einem bewohnbaren Haus gelangt. Der notwendige Strom wird über eine, für den Garten „erforderliche" Wasserpumpe, deren Stromanschluss genehmigungsfähig ist, erlangt. Die notwendige Wasserversorgung wird über private Absprachen mit Nachbarn oder Verwandte erreicht.

Für Nichtresidente oder nicht in La Palma dauerhaft wohnende Personen ist diese Form von Bauen schwierig bis hin zu unmöglich.
Auf jedem Fall ist dieser Weg mir einer Fülle von Problemen belastet.
         Die Bauzeit verbreitet sich über mehrere Jahre. Während dieser Periode besteht durchgehend die Gefahr des Baustopps bzw. des Abrisses. Eine Legalität des gesamten Baukörpers ist nur bedingt zu erreichen.
         Eine Übertragung bzw. Belastung des Eigentums in Form von Verkauf oder Hypothek ist nicht möglich usw.

Wir raten von daher allen Nichtresidenten von dieser Art von Bebauung ab und empfehlen den herkömmlichen Weg über ein tatsächlich bebaubares Grundstück, ein Architektenprojekt und einer Baugenehmigung.
Auch die nachträgliche Legalisierung durch Verjährung ist in Zukunft stark eingeschränkt. Z.B. durch die Bestimmung, deren Einhaltung ab sofort strikt befolgt wird, daß es einen Stromneuanschluß nur bei Vorliegen einer Wohnlichkeits-bescheinigung gibt.
         Diese Wohnlichkeitsbescheinigung ist das letzte Papier in einer langen Kette von Bauabnahme- und Neubaueintragungsmaßnahmen und der Stromanschluß wird im Allgemeinen als Nachweis für die Verjährung verwendet.
         Davon abgesehen, daß ein Haus ohne Strom nicht viel Freude macht, wird so also die Beweisführung der Verjährung stark erschwert.

Auch die neue Vorschrift, die vor Baubeginn eine Bodenprobe und damit verbunden eine spezielle Bauversicherung verlangt, verkompliziert einen Schwarzbau.
Da der eintragende Notar angehalten ist, sich diese Police vorlegen zu lassen, verunmöglicht eine nachträgliche Baulegalisierung. Die Versicherungspflicht entfällt nur für den Fall, wenn das Haus für den Eigenbedarf gebaut und auch nicht 10 Jahre lang nicht verkauft wird.
         Der Vorteil besteht in klaren Bebauungsvorschriften mit Rechtssicherheit und ohne Ungleichheiten durch geduldete Schwarzbauten.
         Auch zwischen Einheimischen und Ausländern wird es keine größeren Unterschiede mehr geben außer vielleicht im Bereich der drastischen Strafen, wo die Sozialgesetzgebung menschliche Härten bei Einheimischen ausgleichen wird.

Fazit: Leute, baut nur in den dafür vorgesehenen Zonen!
Einzig in den rustikalen Sonderzonen, eindeutig in den neuen Flächennutzungsplänen als s. g. „asentamientos rurales" ausgewiesen, wird eine Bebauung ohne Probleme für Wohnhäuser auf kleineren Grundstücken erlaubt sein.
         Um diese Gebiete geht u. a. augenblicklich der Kampf in den Gemeinden und die Verzögerungen sind damit zu erklären, daß es beim Wert der ländlichen Grundstücke um viel oder wenig geht.
         Auch in den übrigen ländlichen Zonen ist möglicherweise eine Bebauung genehmigungsfähig. Diese ist aber in jedem Fall nur von einem Fachmann zu klären, da diese Sondergenehmigungen sehr unterschiedlich und differenziert erteilt werden.
Jedes Bauvorhaben muß von einem hier akkreditierten Architekten bei der Architektenkammer eingereicht werden.
         Mit dem Projekt kann der Bauantrag gestellt werden. Danach ist ein Aparejador zu beauftragen, der die Verantwortung für die Durchführung des Baus nach Vorschrift trägt.
         Eine Deklarierung der Deviseneinfuhr ist nötig, auch wenn es sich um EU-Ausländer handelt. Nach der Fertigstellung sind noch eine Reihe von bürokratischen Hürden zu überwinden, um die Bauendabnahme und die Eintragung des Neubaus in das Eigentumsregister zu erreichen.

Geforderte Bescheinigungen nach Fertigstellung in ihrer Reihenfolge:
         • Certificado de finalización de obra (Bauendabnahme) vom Architekten;
         • Declaración de obra nueva (Neubauanmeldung) vom Notar;
         • Inscripción de vivienda en el catastro (Einschreibung ins Katasteramt)
         • Cédula de primera ocupación (Bescheinigung der Erstinbesitznahme) vom
         • Ayuntamiento;

sind alle vorgenannten Bescheinigungen vorhanden, stellt das Rathaus eine sog.
         • Cédula de habitabilidad (Wohnlichkeitsbescheinigung) aus.

Diese Wohnlichkeitsbescheinigung ist der Schlüssel und Voraussetzung für alle offiziellen Anschlüsse eines Hauses: Strom-, Telefon-, Gas- und Wasseranschluß, falls Wasser vom Ayuntamiento bezogen wird.

Die Baubestimmungen im Einzelnen sind durch Mantenimiento de CONTACTO S.L. zu erfahren und natürlich in den jeweiligen Rathäusern nachzufragen.
Telefonnummern der Oficinas técnicas finden Sie unter "Wichtige Rufnummern".

Mantenimiento de CONTACTO S.L.
steht für detaillierte Auskünfte bzw. für individuelle Fragen mit einem qualifizierten und professionell arbeitenden Team jederzeit gern zur Verfügung.